गाउँको दूरदराजदेखि काठमाडौंको सिंहदरबारसम्म

काठमाडौं। नागरिकलाई व्यवस्थित आवास उपलब्ध गराउने, पूर्वाधार विकास गर्ने र राज्यको ढुकुटीमा ठूलो परिमाणमा राजस्व बुझाएर अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउने घरजग्गा (रियल इस्टेट) क्षेत्रमाथि राज्यले कस्तो नीति लिइरहेको छ ? विकास प्राधिकरणबाट स्वीकृति लिएर, बैंकबाट करोडौँ/अर्बौँ ऋण काढेर र सर्वसाधारणबाट बैना बुझेर निर्माण गरिएका आयोजनाहरूलाई नीतिको दोहोरो चरित्र देखाएर रोक्नु कत्तिको न्यायसङ्गत हो ? सरकारका निर्णय र नीतिकै कारण आज अर्बौँ रुपैयाँ लगानी गरेका व्यवसायीहरू नियत सफा हुँदाहुँदै पनि ठगीको आरोपमा जेल जाने जोखिममा परेका छन्।

जग्गाको हदबन्दीसम्बन्धी अस्पष्ट कानुनी व्यवस्थाका कारण काठमाडौं उपत्यकासहित देशका विभिन्न क्षेत्रमा करिब २ हजार फ्ल्याट, घर तथा घडेरीको स्वामित्व हस्तान्तरण (पास) रोकिएको छ।

नेपाल घरजग्गा आवास विकास महासंघले सोमबार काठमाडौंमा पत्रकार सम्मेलन आयोजना गरी रियल इस्टेट कम्पनीहरूले विकास गरेका तथा बिक्रीका लागि सम्झौता भइसकेका सम्पत्तिसमेत कानुनी अड्चनका कारण खरिदकर्ताका नाममा हस्तान्तरण हुन नसकेको जानकारी दिएको छ।

महासंघका पूर्वअध्यक्ष भेषराज लोहनीका अनुसार, २०७६ सालमा भू–अभिलेख सूचना व्यवस्थापन प्रणाली (अनलाइन सिस्टम) कार्यान्वयनमा आएपछि तोकिएको हदभन्दा बढी जग्गा खरिद–बिक्रीमा कडाइ गरिएकाले यो समस्या उत्पन्न भएको हो।

२०७६ अघिसम्म मालपोत कार्यालयहरूबाटै रियल इस्टेट कम्पनीलाई हदबन्दी नलाग्ने अभ्यास अनुरूप एउटै लिखतमा ५० रोपनीसम्म जग्गा खरिद–बिक्री हुने गरेको थियो। तर अनलाइन प्रणाली लागू भएपछि प्रणालीले नै तोकिएको हदभन्दा बढी देखिने जग्गाको पास प्रक्रिया रोकिदिएको छ।

यसबाट बैना दिइसकेका वा पूरा रकम तिरिसकेका खरिदकर्ताहरू आफ्नो नाममा सम्पत्ति पास नहुँदा चिन्तित बनेका छन् भने व्यवसायीहरू बैंक ऋणको निरन्तर ब्याज तिर्न बाध्य भएका छन्।

लोहनीका अनुसार, २५ देखि ३० वटा कम्पनीका करिब ५ हजार युनिटमध्ये करिब २ हजार युनिट बिक्री भई वा बैना भई पास हुन बाँकी अवस्थामा अड्किएका छन्।

समयमै पास गरिदिन नसक्दा खरिदकर्ताले उजुरी गर्ने र व्यवसायीमाथि ठगीको आरोपमा कानुनी कारबाही वा हिरासतमा पर्न सक्ने जोखिम बढेको व्यवसायीको भनाइ छ।

‘सिई कन्स्ट्रक्सन’ जस्ता ३० वर्ष पुराना स्थापित अग्रणी कम्पनी पनि मारमा

राज्यको यही हठ र अव्याहारिक नीतिको प्रत्यक्ष मारमा परेको छ— ३० वर्षको गौरवशाली इतिहास बोकेको नेपालको प्रसिद्ध एवं अग्रणी निर्माण कम्पनी ‘सिई कन्स्ट्रक्सन प्रालि’ (CE Construction)। काठमाडौँसहित देशका प्रमुख सहरहरूमा रियल इस्टेट र पूर्वाधार निर्माणमा नेतृत्वदायी भूमिका खेलिरहेको यो आईएसओ सर्टिफाइड कम्पनीले स्थापनाको ३० वर्षमा सयौँ ठूला आयोजना सम्पन्न गरिसकेको छ।

हाल ३० भन्दा बढी जोइन्ट भेन्चर (JV) मार्फत देशभर दर्जनौँ ठूला प्रोजेक्टमा कार्यरत र हालै ३०औँ वार्षिकोत्सवका अवसरमा १० देखि ३० वर्षसम्म सेवा गरेका १२६ जना पुराना कर्मचारीहरूलाई नगदसहित सम्मान गरेको यो स्थापित कम्पनीसमेत राज्यकै नीतिका कारण मारमा परेको छ।

लाखौँलाई रोजगारी दिने र राज्यलाई अर्बौँ रुपैयाँ राजस्व बुझाउने सिई कन्स्ट्रक्सन जस्ता पारदर्शी कम्पनीहरूले बनाएका घर-अपार्टमेन्टहरू पास हुन नदिँदा एकातिर व्यवसायीको अर्बौँ पुँजी रोकिएको छ भने अर्कातिर राज्य आफैँले पाउने ठूलो परिमाणको राजस्वसमेत गुमाइरहेको छ।

भूमिसम्बन्धी ऐन, २०२१ को दफा १२ (ग) को उपदफा १ मा हदबन्दी छुट पाएका उद्योग, प्रतिष्ठान वा कम्पनीले जग्गा बिक्री-वितरण वा हक हस्तान्तरण गर्न नपाउने व्यवस्था छ। उक्त व्यवस्थाका कारण व्यापारिक प्रयोजनका लागि जग्गा खरिद गरी घर तथा अपार्टमेन्ट बनाएर बेच्ने रियल इस्टेट कम्पनीहरूसमेत प्रभावित भएका हुन्।

महासंघका अध्यक्ष विष्णु घिमिरेले काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणबाट स्वीकृति लिएर व्यवसाय सञ्चालन गरेका रियल इस्टेट कम्पनीहरूलाई यो हदबन्दीको दायराबाट बाहिर राख्ने गरी भूमिसम्बन्धी ऐनमा तत्काल संशोधन गर्न सरकारसँग जोडदार माग गर्नुभएको छ।

रियल स्टेट व्यवसायीले घरजग्गा तथा आवास क्षेत्रका दीर्घकालीन समस्या समाधानका लागि सरकारसमक्ष विभिन्न सुझाव अगाडि सारेका छन् ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासङ्घले काठमाडौँमा पत्रकार सम्मेलन गरेर घरजग्गा तथा आवास क्षेत्रका समस्या र समाधानका उपायहरू सार्वजनिक गरेको हो ।

महासङ्घले देशको अर्थतन्त्रको मेरुदण्डका रूपमा रहेको रियल स्टेट क्षेत्र पछिल्लो समय अर्थनीति, कानुनी जटिलता तथा मौद्रिक नीतिका कारण गम्भीर सङ्कटमा परेको बताएको छ ।

पत्रकारसम्मेलनका क्रममा महासङ्घले व्यवस्थित सहरीकरणका लागि जग्गाको हदबन्दी प्रमुख बाधक बनेको भन्दै भूमि सम्बन्धी कानून संशोधन गरी रियल स्टेट कम्पनीलाई हदबन्दी नलाग्ने व्यवस्था गर्न माग गरेको छ । यस्तै निर्माण भएका आवास तथा अपार्टमेन्ट सहज रूपमा बिक्री गर्न पाउने र हदबन्दीका कारण रोकिएका जग्गा कारोबार खुला गर्नुपर्नेमा जोड दिएको छ ।

भूउपयोग नियमावलीमा पटकपटक भएका संशोधनले कित्ताकाट प्रक्रियामा अन्योल सिर्जना गरेको भन्दै महासङ्घले जग्गा दर्ता र कित्ताकाटलाई स्थायी रूपमा खुला गर्न मागसमेत गरेको छ ।

सुझावहरू सार्वजनिक गर्दै महासङ्घका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरेले रियल स्टेट क्षेत्रलाई सरल र व्यवस्थित बनाउन छरिएर रहेका भूमि सम्बन्धी कानूनलाई एकीकृत गरी ‘एकीकृत भूमि संहिता’ र ‘एकीकृत सहरी विकास ऐन’ जारी गर्नुपर्ने सुझाव दिए ।

त्यस्तै, प्लानिङ परमिट प्रणालीलाई सरल बनाई एकद्वार प्रणालीमार्फत अनुमति दिने व्यवस्था गर्न तथा निजी क्षेत्रलाई पनि ल्यान्ड पुलिङ र हाउस पुलिङ सञ्चालन गर्ने अधिकार दिन महासङ्घको आग्रह छ ।

बैंकिङ, कर तथा मौद्रिक नीतिमा सुधारको माग

महासङ्घले घरजग्गा क्षेत्रलाई पुनर्जीवित गर्न बैंक तथा वित्तीय संस्थामार्फत रियल स्टेट परियोजनामा लगानी गर्न सहज वातावरण बनाउनुपर्ने जनाएको छ । साथै घरजग्गा खरिदकर्तालाई व्यक्तिगत ग्यारेन्टीका आधारमा ऋण उपलब्ध गराउने व्यवस्था गर्नुपर्ने सुझाव दिएको छ ।

घर तथा अपार्टमेन्ट खरिदमा लाग्दै आएको पुँजीगत लाभकर, मूल्य अभिवृद्धि कर तथा अन्य करसम्बन्धी व्यवस्था पुनरावलोकन गरी व्यावहारिक बनाउन आग्रह गरिएको छ ।

‘रियल स्टेट पुनरुत्थान प्याकेज’

महासङ्घले सरकार र नेपाल राष्ट्र बैंकसँग समन्वय गरी रियल स्टेट क्षेत्रका लागि विशेष ‘पुनरुत्थान प्याकेज’ ल्याउन समेत माग गरेको छ ।

निर्माण सम्पन्न भइसकेका आवासीय परियोजना बिक्री तथा हस्तान्तरणमा रहेका कानुनी र प्रशासनिक अवरोध हटाउन पनि ध्यानाकर्षण गराइएको छ ।

सुझावपत्रमा नियामकीय सुधार, लगानीमैत्री वातावरण, सहज कर्जा प्रवाह, कर संरचना पुनरावलोकन तथा जग्गा प्रशासनलाई सरल बनाउने कदम चालिए रियल स्टेट क्षेत्र पुनः आर्थिक गतिविधिको प्रमुख आधार बन्न सक्ने महासङ्घको भनाई छ ।